房地产市场三四线城市一手房71个月后首次下跌

经历了房价急跌的2021年下半年，房地产市场迫切需要一个“小阳春”来重建失去的信心。不过，受到2020年3月以来最强的一波本土疫情影响，楼市回暖的步伐再次出现了停滞。

3月16日，国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2022年2月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅环比上涨0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降0.3%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅环比下降0.4%。

从涨跌城市来看，2月份一、二、三线城市的新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.5%、0.0%和-0.3%，同比涨幅为4.4%、2.1%和-0.1%。二手房价格环比涨幅分别为0.5%、-0.3%和-0.4%，同比涨幅为3.5%、0.3%和-1.3%。也就是说，自2016年4月以来，三四线城市一手房出现了首次同比下跌，而二手房则继上月下跌0.6%后出现第二次同比下跌，并且降幅还在加深。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，71个月以来三四线城市首次出现房价同比下跌，说明市场存在疲软和下行的地方，各地三四线城市需要加快救市和稳楼市，防范数据过快下跌。

宽松政策能救三四线楼市吗？

三四线城市，是当前房地产市场下行压力最大的地区。

一方面，房价一直处在阴跌之中。从国家统计局发布的数据来看，三线城市新建商品住宅平均价格从2021年9月开始环比下降，到如今已经连续6个月没有回暖的趋势，而同比数据也在这个月出现了71个月以来的首次下调。二手房环比、同比开始下跌的时间都比一手房提前一个月，并且幅度还更深。也就是说，三四线楼市的均价已经回到了2016年的水平，并且仍未见底。

另一方面，库存始终居高不下。2021年年底，易居房地产研究院发布的《百城库存报告》对三四线城市库存积压严重进行了预警。报告显示，截至当年 11 月底，三四线城市出现了连续 37 个月库存规模同比正增长的态势，并创下了5 年来的新高。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。

2022年1月份以来，从中央部位到地方省市都在出台发力稳定楼市的政策，其中也有不少三四线城市释放了宽松的信号。例如，2月17日山东菏泽传出消息，将名下“无房无贷”的购房者的首付比例从之前的最低30%降至了20%。随后，江西赣州将首套房贷首付比例降至20%，广东佛山非限购区域部分楼盘的首付也降低到二成。3月15日，湖北孝感7个部门联合印发了《关于促进孝感中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及契税补贴、公积金贷款放松、学区政策放松等多方面的政策。

“市场的压力点不在于一二线城市，而在于三四线城市。要警惕三四线城市行情急速降温，其很容易影响当地土地交易和市场预期。”严跃进说。

一二线回暖，小阳春会来吗？

而率先回暖的一二线城市，其上涨趋势也因疫情而蒙上了一层不确定的阴影。

数据显示，2月新建商品住宅价格上涨的城市有27个，持平的有3个，下跌的有40个；二手住宅价格上涨城市有10个，持平的有3个，下跌的有5个。同过去几个月相比，1-2月上涨城市的数量已经恢复到2021年9月的水平，而整个2021年四季度，一手房上涨城市的数量从未超过15个，二手房上涨的城市甚至只有个位数。其中一线城市北京、上海、广州实现了一、二手房同比和环比上升，仅深圳二手房数据仍然处在下降之中。二线城市中，天津、成都、杭州的楼市都出现了回暖。

中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，2021年一季度信贷相对宽裕，但二至三季度开始出现全国性的放款难，特别是包括华东、华南等地区的热点城市楼市房贷排队现象严重，极大地制约了楼市成交。房贷全面收紧，放款普遍都在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞。这是出现2021年下半年到2022年初市场低迷的最主要原因。另外，相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。

到2022年1-2月，整体市场房价从一二线城市开逐渐出现企稳，预计市场有望在2022年3-4月逐渐企稳。但需要注意的是，最近的疫情导致上海、深圳、杭州、南京等市场出现了明显的市场冰冻，3月份预计这些城市房价有可能再次下调，本来预期的小阳春被中断的可能性很大。

记者注意到，近期央行及地方维持房地产稳定政策不断出现。《政府工作报告》提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。3月16日，国务院副总理、金融委主任刘鹤主持国务院金融稳定发展委员会专题会议，提出对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

（编辑整理：玉环房产网）