上海二手房阴阳合同不管用 房贷审批只看最低价

近日，时代周报记者走访上海多家二手房中介机构，同一套房屋被明里暗里标注两个价格，以此应对挂牌价核验政策。这渐成行业“潜规则”。

上海7月19日正式实施挂牌价核验新政，二手房市场降温明显。新政出台后，房屋对外挂牌价需通过政府核验后才可挂出；未能通过核验，报价虚高的房源，中介不得对外发布。

卖房者硬撑价格，置换客转至观望，市场博弈直接影响二手房成交量。据兔博士APP最新数据，7月上海二手房市场成交重新跌回3个月前水平，累计总成交仅21475套，向下贴近月均2万套的交易荣枯线。

“7月最后一周，上海几乎所有区域的交易中心的排队现象都不见了，而核验价格也拉长了交易周期。”兔博士APP创始人刘煜向时代周报记者表示，新政影响显而易见，但因二手房交易周期本身具有延后效应，7月成交价格仍未完全体现政策“杀伤力”。

一套房子两个价格？

“挂牌价高于核验价，就无法在门店或线上公开展示。不过，在实际操作过程中，核验价格并不影响实际的网签价格。”8月6日，上海某中介门店的经纪人徐忆（化名）向时代周报记者介绍。

他手头有部分房源，在实际交易的过程中，买家依然需要支付至卖家的心理价格，而不是仅仅只是按核验价成交。

徐忆透露，新政出台不久，房东和部分中介或多或少都有抵触心理，但监管力度加强。“我附近一家中介因违规上架未经核验价格的房源，被罚了20万元。”徐忆说。

“房东的心理价位肯定高于核验价。”8月10日，奉贤区某中介门店的经纪人刘文（化名）向时代周报记者表示，房东心理价和实际核验价格之间的差价，一般情况下由交易双方私下签订补充协议，或以装修款名义签订另一份合同。差额部分在过户当天由买房人先行支付，随即再与房东去交易中心完成过户。

8月13日，长期关注上海二手房市场的业内人士张云（化名）向时代周报记者表示，核验价政策影响下，业已高价挂牌的房源已在中介机构“档案抽屉”，“这部分确实很难全面监管。”

张云还指出，签订补充协议的做法在二手房市场上并不少见。过去二手房交易中就存在“阴阳合同”的情况，买家和卖家通过签订两份不同价格的购房合同，通过做低或做高房价来达到多贷款或少交税的目的。不过，这一交易方式仍存风险，最有保障的还是实价交易。

“核验价格更多影响的是后续在市场上挂牌房东的心理预期，当房东们看到市场价格相对统一的情况下，就不会胡乱再进行挂牌。” 张云表示。

“三价就低”补漏洞

如何补上二手房“阴阳合同”的漏洞？8月9日，时代周报记者在上海询问了多家银行，部分银行明确表示，已经正式开始实行房贷审批的“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度，进一步规范二手房市场。

8月10日，上海某银行的一位个贷经理指出，按照现在的行情，银行核定的价格普遍都较成交价会低一些，对于买房人来说，贷款的额度会较之前有所减少。但他指出，另外一个重要的背景是，由于放款积压，目前他所在的银行已经暂停接单两个多月了。

“如果现在提交申请，最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述个贷经理进一步表示。

谈及此次房贷审批“三价就低”政策，上海中原地产分析师卢文曦分析指出，“三价就低”政策的出台，意味着房贷进一步“去杠杆”，进一步打击炒高房价的“阴阳合同”行为。

“这次‘三价就低’主要针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的贷款。

“今年以来推出的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。因此，二手房同样要加大管控力度，‘一二手’调控协同才能稳定整个楼市。” 卢文曦进一步表示。

“三价就低”新规确实能够威慑“阴阳合同”。8月12日，同策好房的一位经纪人向时代周报记者表示，二手房挂牌价核验政策出台后，有些中介明里暗里会出两个价格，‘三价就低’新规出台后，部分中介同行开始放弃这种操作。

“二手房交易环节中，大部分还是自住为主的刚需客户，基本都需要贷款，‘三价就低’后，因为银行方面是根据三种价格中的低价来进行评估和房贷，盲目做高房价也贷不出这么多，因此也就没有了意义。”该经纪人表示。

张云透露，相关部门下一步或将针对炒作房产的“阴阳合同”，继续对中介进行抽查溯源，一旦被发现有类似情况，相关中介机构或将受到严厉处罚。

（编辑整理：玉环房产网）