全程代理新房分割登记

商品房用地分割登记，是指房地产开发公司在国有土地上建造的商品房因地上建筑物、附着物所有权分割转让而涉及土地使用权分割转让及登记。对需分割转让的房地产，国土管理部门要在转让前进行调查、登记，并按分割转让单元颁发“国有土地使用权分割登记凭证”，转让后受让方凭“国有土地使用权分割登记凭证”办理过户登记。

 

分割登记中的难点

 

土地利用条件、规划设计条件与实际建成使用条件不一致。开发商通过招拍挂方式取得的土地，在招标时已有规划设计条件，按整宗地开发建设商品房的，国土资源部门在办理《国有土地使用权分割登记凭证》时按其原规划设计条件办理综合的权属审核，核定指标。如土地分期开发或土地分期取得统一开发的，规划设计条件往往有所改变，而在实际建设过程中又会有所改变，在分割登记中容易产生误解，造成国有资产的流失。

 

对土地分摊方法的理解不一致。传统的土地分摊方法是按整个小区容积率计算分摊面积，商品房全部出售后宗地面积也全部分割完毕。后来发现这样做容易产生问题。由于宗地所有土地都参与了分摊，变更土地证时涉及小区所有业主。2007年《物权法》出台后，沿用的基本分摊方法是，提供每幢建筑物的占地面积，各业主拥有其所在建筑物占地范围内的分摊土地面积，道路、绿地等公共部位土地归全体业主共有，不参与分摊。但如小区内联体排屋的花园部分、归属业主个人的绿地等应如何确权和明示，目前没有司法解释和具体操作办法。此外，地下建筑物也存在分摊登记困难的问题，这阻碍了城市地下空间开发。

 

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共有产权权利归属界定难。小区内的人防工程、停车位、车库、会所、架空层、游泳池等权利到底应该归谁？目前很多商品房销售合同中对上述权利进行了瓜分。这些权利归属到底该如何界定是个难题。