长租公寓急速扩张风险再现 昊园恒业资金链断裂

风口上的长租公寓近来又惹风波。近日，北京昊园恒业中介机构旗下的长租公寓传出资金链断裂的消息。昊园恒业相关负责人昨天接受本报记者专访时透露，的确存在资金紧张的情况，但会按顺序为租户退押金和租金，各门店也在正常运营。

今年8月以来，杭州鼎家、上海寓见、长沙“咖啡猫”等长租公寓相继陷入困境，暴露出部分长租公寓靠租金贷高速扩张的风险。记者从市住建委了解到，其已经会同相关部门对昊园恒业进行调查，并将研究完善相关措施，规范租金贷等租房市场行为。

调查：资金紧张需排队退款

要不是这次“资金链断裂”的传闻出现，昊园恒业并不出名。工商信息显示，北京昊园恒业房地产经纪公司在2014年才成立。但短短4年的时间，该公司一连收购了52家小中介，在北京揽下五六万间房源。

如此迅速的扩张速度，甚至超越了不少市场上更知名的长租公寓运营商。这背后，租金贷模式发挥了不小的作用：昊园恒业从房东手里收来房子、把房子租给租户，金融平台元宝E家率先把租户需要支付的租金一次性垫付给昊园恒业，后续租户租住过程中不再向昊园恒业支付房租而是以贷款的形式按月把钱还给元宝E家。

关键一环就是元宝E家。“目前元宝E家暂停向我们打款了。”昊园恒业相关负责人直言，与元宝E家的合作始于去年下半年，由其提供的资金约占整体资金的三成，这些钱也主要用来进一步收揽其他房源，扩张市场。

几乎同时，昊园恒业的不少租户都遇到了押金和剩余租金难退的问题。上述负责人给记者提供了一份公告和部分租户退款凭证，公告写明：目前退款租户较多，正在排队退款。

解约后中介理应退还剩余租金和押金，为何昊园恒业要排队退款？这位负责人否认该公司资金链断裂，并解释，目前该公司资金的确比较紧张，考虑到其它运营成本，每天只能拿出一部分资金用来退款，“租户从申请到退款成功，需要一到两个月的时间。”

被欠租金和押金的租户小张则对这样的承诺不以为然。他向记者表示，一开始该公司曾承诺三天退钱，并没退；后来又说最迟在11月2日，但到11月1日晚上还没退；再打电话催，就只说“帮忙催”。

起底：俩月前刚被曝光

与一般的长租公寓企业不同，昊园恒业此刻遇到的解约退款较为集中。

上述负责人向记者透露了该公司近三个月每月退款300万元的情况。如果按照每位租户几千元的押金计算，每个月退款的租户就超过千人。

为何该公司会出现如此大的解约潮？租户小张向记者披露了一个情况：今年6月与昊园恒业签约，可住了不到4个月，就被昊园恒业工作人员以房东解约为由赶了出来。

记者通过多种方式找到了曾在该中介工作过的一位“管家”。他向记者坦言，该中介确实存不正规行为，比如克扣租户的租金和押金。

住建部门对于昊园恒业的问题也早有调查和惩处。今年8月，市住建委将查实涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构予以公开曝光，排在第一位的就是昊园恒业。

面对近期出现的解约潮，昊园恒业上述负责人也承认，企业扩张速度太快，内部管理存在漏洞，的确存在一些引起租户不满的问题；再加上近期租金贷负面声音偏多，也加剧了租户的解约退房情况。

监管：正研究措施规范市场

“房子都不租了，但每个月还被要求还款。”小张向记者出示了近期他在元宝E家上的还贷记录。由于之前使用信用卡与租金贷绑定还款，最近一个月到期就会自动扣钱汇入元宝E家。

这正是租金贷对于租户的一大风险。由于租金贷平台此前已经一次性把钱汇入长租公寓企业，长租公寓企业一旦停摆或者租户退房，依然牵扯租户需要继续还款等问题。

“对于租户而言，租金贷的诱人之处就是可以缓解租金压力，以往的‘押一付三’可以变成‘押一付一’；对于企业而言，则是可以迅速回笼资金，扩大市场。”易居房产研究院研究总监严跃进认为，长租公寓企业运作混入了金融业务，和传统门店经营模式完全不一样，资金安全和具体经营方式亟待加强监管。

从2016年开始，大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷，租金贷也打着金融创新的名义大行其道。举例来说，长租公寓运营商通过租金贷获得1年4万元的租金，运营商按季付给房东8000元的租金，那么剩下的3.2万元就可以到市场上再收来4套同样的房子。不断加杠杆助推了长租公寓的疯狂扩张，但一旦资金链出问题，运营商可能既无钱支付给房东，也无钱退房租给租户。

据悉，本市也在吸取其它一二线城市长租公寓爆仓的教训，深入分析租金贷的风险和问题，将研究完善相关措施，规范租金贷等租房市场行为。

针对昊园恒业近日出现的问题，市住建委已经会同相关部门介入调查，了解企业运行状况，要求企业妥善处理后续工作。

（编辑整理：玉环房产网）