说不完的“营改增”：房产的六大利好两大影响

猜测了这么久，营改增的详细规定终于出来了。明源君前几天已经写过一篇很长的稿子 5月1日营改增真的来了，房企还学不会这些就完了，讲如何应对营改增，对比新规，绝大部分都可以用。

在明源君看来，新规基本满足了大家的想像，没有什么特别不好的地方，而大家最担心的事情，基本都没有发生。总的说来，地产行业有六大利好和两大影响！

第一大利好：地价果然可以扣除

明源君之前和房企交流，大家最怕的就是地价不能扣除，要知道在一线城市，地价很多时候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，损失可就大了。现在大家可以把心放到肚子里了。

相关条文：

“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

第二大利好：在建工程抵扣只分两年，节奏正合适

在建工程，如果一年全部抵扣完了，税务部门会有压力，但如果分很多年低扣，房企的财务成本压力又很大，毕竟大家现在都喜欢快周转，旧的没抵扣新的又来怎么办？之前传说要分5年抵扣，大家就是一片哀叹，现在只分两年抵扣，节奏正好。

相关条文：

“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”

第三大利好：其实变化并没有那么大

大家以前最担心的，是过渡阶段到底怎么算？现在很明确，就是以5月1日为界，这样的话，还有一个多月，基本都来得及准备，即使有一些“跨界”项目，也可以申请退回税款，5月1日之前全部可以按简易办法计税。而且，短期前后税率变化并不大。

相关条文：

1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

2、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

3、试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的：

1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4）一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

第四大利好：个人出售二手房，营业税政策平移

关于个人二手房交易，已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了：不满2年按5%，满两年免税。

相关条文：

“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

第五大利好：可分可合，房企有更大的腾挪空间

如果以单个项目、单个城市进行申报，很有可能会出现进项和销项不匹配的情况，如果以总公司为单位进行申报，如果公司统筹能力不足，又很可能会出现管理上的困难。现在出台的新规相对自由，可以由省内总机构汇总申报，可分可合，根据各自企业情况的不同，大家都有了更大的腾挪空间。

相关条文：

“属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。”

第六大利好：房企兼并重组基本免税

目前，地产行业在大变局中，兼并重组乃至强强合并，都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移，如果要收税，税负肯定很重。

新规出来以后，大家可以松一口气了。因为资产重组过程中，房企最大的资产土地等是免税的。

相关条文：

“不征收增值税项目……在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”

第一大影响：合作伙伴太弱，无法抵扣怎么办？

之前，有众多开发商和明源君说，自己在三四线的项目，供应商很小，只能用简易计税方法交税，不能作为一般纳税人缴纳增值税，所以自己也无法获得抵扣。现在看来，这个担心成真了。

相关条文：

“原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目……”

1、“一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”

“纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

第一节 一般性规定

第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。”

解忧良方

1、首先地产公司选择和小供应商合作，如果他们不能提供专业税票，就可以要求他们降低价格，将损失的成本转移。当然如果博弈存在困难，也可以找更大的供应商，让其提供能抵扣的税票，一二线城市在此没有困难。

2、与当地税务机关博弈。如果找外地更大供应商，当地纳税数额就会受到影响，可以请求对方，是否可以给小供应商一个纳税资格。

第二大影响：内部计划全乱套了！

地产公司最讲的就是计划，什么时候到哪个节点，什么时候花哪笔钱，都精确到每一天，可是今年，注定无法精确，因为营改增第一年，许多事情注定不可控。

不可控的原因是：1、涉及到众多合作伙伴，他们什么时候能给出票据，能不能给出足够的票据，并不知道，单和这么多供应商联系都够费劲的了；2、企业内部的整个程序、科目也都是翻天覆地，还涉及到从各地向总部汇总票据的问题，到底按什么节奏走，谁心里也没底。

解忧良方

1、外部尽量减少供应商数量，降低自己的管理成本。

2、内部不要慌，今年想像之前一样完全按节点走可能性不大，毕竟是第一年，得试验一年才知道问题所在，明年习惯了就好了。

（编辑整理：玉环房产网）