集思广益的——专家谈去库存各有高招

面对巨大的库存量，如何去化，才是重中之重。对于全省来说，每个城市、每个区域的库存和去化不尽相同；而商业和住宅因面临不同的消费群体，去化速度也有快有慢。

我们邀请了浙江房地产市场上的几位专家，听听他们对浙江库存的理解和下一步去库存的高招。

摸清库存源头，因地制宜对症下药

去库存的话题，从浙江省来说，城市和城市之间，区域和区域之间都不一样。2015年杭州和宁波商品房销售面积同比增长32.1%和38.7%，而同期，金华和衢州同比增长4.7%和3.5%，商品房销售面积增长速度远低于杭州和宁波。就算是在杭州，也是老城区、钱江世纪城、大城西一带市场表现活跃，而临平、九堡等地市场表现一般。

在所有的库存中，非住宅库存的问题最为严重。以杭州市为例，若按照2015年商品房的销售速度，住宅去化周期为1.08年，而非住宅去化周期高达4.57年，去化压力更大。

下一步如何去库存，需要各方的共同努力。最重要的，是要搞清楚库存房源的基本情况，找出库存的基本原因，才能因地制宜对症下药。建议有关部门进行一次全省范围内的房屋大普查，包括商品房、各类办公商业用房、棚户区改造项目、留用地项目等房屋情况，从而为政府合理供地、同时也为开发企业理性拿地提供决策依据。

找出现有的症结，同时，也要在源头上，也就是土地供给上建立相应的机制。建议相关部门根据我省各市（县）前三年商品房平均成交规模、新增人口、库存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限规模，对库存量特别大、去化周期特别长的地方必须停止给予供地指标。地方政府应根据不同层级的区域与板块市场销售量、库存量、合理的去化速度科学安排规划指标和供地节奏，提高供需匹配度，从供地的源头防止供给的过量。

除此之外，还要是要坚持分类调控、因城施策。在商品房供大于求的城市，要停止建设保障房，全面推进货币化补贴和货币化安置政策。

房地产企业也应该清楚地认识到，这波行情来之不易，要抓住时机，加快销售速度，积极回笼资金。对产品进行结构优化，坚持产品创新，提升品质。

周刚华 浙江大学房地产研究中心博士：商业库存压力更大，去化需经济大环境给力

从历年的情况来看，大家的关注点都在住宅库存上，但其实，非住宅库存的去化压力更大。

前几年，由于限购，导致了很多二三线城市出让了大量的商业用地，造成了商业地产的供应量很大，在杭州，到2015年底，全市商品房待售面积达到2419.3万m2，其中住宅1503万m2、非住宅916.3万m2，若按照2015年商品房的销售速度，住宅去化周期为1.08年，处于正常水平，而非住宅去化周期高达4.57年，远高于商品住宅的去化周期。

商业库存有两大特点，一是库存大，去化慢。在杭州市场上，写字楼的大宗交易非常有限，一般来说，成交5000m2以上的，都算大的，近一年以来，5000m2以上的交易，在10宗以内。成交的面积段多是百来平方米的这种，而这种面积段多是小业主的投资，对动辄十几万平方米的商业项目的去化，只是杯水车薪。二是商业库存的去化，受市场和政策影响不大，更多的是受经济大环境的影响。像是这一波政策放宽，市场火爆，基本上都集中在住宅市场上，而消费商业地产的主力，那些企业、公司，如果经济状况不好，手上没有闲钱，他们也不会出手。

对这么大的商业库存，我认为可以从两方面着手去化。一是政府要有支持力度，对企业购买办公楼自用，可以给予适当的补贴。因为这么大的库存量，单靠市场和开发商去做努力是不够的，个人投资者也帮不上太大的忙，而且如果全部是小业主持有，今后写字楼品质上不来，租金回报也有限。第二点，也是更重要的，对开发商来说，要清醒认识到，住宅的火爆延伸到商业上不现实，不能盲目乐观，在销售策略和价格上都要有所储备。如果开发商的现金流还可以的话，可以先持有出租，慢慢将写字楼的品质和名气做出来。单单坐等客户上门，是不可取的。

马英枢 ：世邦魏理仕杭州分公司 董事总经理：开发商要理性控制，涨价幅度

在多重政策的叠加和推动之下，杭州楼市已经出现了预期逆转，所谓预期逆转，就是大多数人认为房价将要上涨，甚至大幅度上涨，且大多数是改善型需求的购房者入市，这是政策密集推动的结果。这些政策是：春节前降低首付政策，春节之后降低契税和营业税政策、杭十条、降低存款准备金率等等。我认为，此番政策最有力的推动，是周小川的表态，他表示，要实行稳健偏宽松的货币政策。我们可以看到，1月份全国信贷额增加了2.51万亿元，巨量的货币进入市场，推动了预期逆转。当然，还有一个因素就是一线城市的市场传导，上海深圳等一线城市的市场恐慌情绪，向杭州苏州等优质二线城市传导。

上一周的杭州楼市延续热闹。半个月的时间，杭城的商品房成交已达近9000套，对比去年整个3月6338套的成交套数，已远远超出。在这样的节奏之下，对去化库存是有相当的帮助的，而且可以预计的是，随着巨量成交的到来，库存会快速下降，但省内其他城市，无论是成交量还是成交价格，都不及杭州。

不久的将来，结构性的供不应求和结构性的供过于求都会同时存在，主城区和类似奥体、未来科技城等热点区域，会出现供不应求，特别是在这些区域中，单价20000到30000元的优质改善型产品，会特别抢手。而冷门板块、产品竞争力不太强的楼盘，仍然面临着去化难题。

对于去库存，政府手中已经没有更多的政策牌可以打，如果说还有一个最重要的政策推手，那就应该是，在库存较多的城市或区域，减少甚至暂停土地供应，给市场一个良好的预期。

对于开发商来说，要理性控制涨价幅度，不要把价格涨到把客户推给其他项目，更不要涨到楼盘销售不动，因为这轮市场复苏，实际上是政策推动的，时间的长度和力度，有极大的不确定性

（编辑整理：玉环房产网）