高高的房价哟 什么时候才会跌哦

买房学问多，那繁杂的购房知识你又知多少呢？不懂没关系，房叔为你解惑。

上一期各位网友关于学区房提出的问题，编辑部的同事已经在评论区为大家进行解答，这里就不再赘述，本期房叔给各位网友说说房价是如何制定的。

二手房的房价，是卖房者自由定价的，这里就不做探讨，主要还是要说新房的。

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。国家统计局公布的数据显示2014年宁波城镇居民人均可支配收入为44155元，按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的住宅,在宁波的均价应该为79.5万元，每平米8831元。（房叔采用的是宁波本地的数据，并非采用网上传播较多的07年的全国数据)

这样价格的楼盘在宁波有没有呢？当然是有的，不过有哪些房叔就不能说了，毕竟《房叔说房》只是一档没有任何广告收入，纯粹普及房产知识的栏目，有购房需求的网友可在腾讯房产自行搜索符合你需求的楼盘。

说了“合理价格水平”，再来说说目前市场上最流行的定价方式——“市场加权平均法”。

“市场加权平均法”是以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。

这种的定价方式，导致了现在开发商们热衷于合伙对与地块进行炒作，虽然是竞品，但地块炒热了对自己也有极大好处的。也是因此，现在的宁波房价是上涨容易下降难。最典型的莫过于东部新城中心的那几家了。

房地产项目的开发成本是影响房价的关键。

目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

一般,房价的公式大致如下：

地价款+建安成本+税费+开发商利润+公关费用+财务费用+行政事业性收费+销售费用+管理费=房价

其中：

1地价款=拆迁成本+城市配套(七通一平)+政府的利润+契税等获取土地时的税金

2建安成本=土建+设计费+安装房价的组成有哪些？工程(上下水+电梯+消防+外立面+空调+强弱电等)+内装修+路面硬化+绿化+销售费用

3税费=营业税+企业所得税+印花税

4公关费用=宴请+送礼

5行政事业性收费=人防易地建设费+地勘费用+证照费用+图纸审查等

一句话总结：

目前房价最流行的定价方式是“市场加权平均法”，大致价格可参考周边竞品楼盘，了解定价“潜规则”，选择适合自己的楼盘。

房叔说房正式开讲，房叔会把购房相关的知识概念给网友做简单明了的讲解，如果你有任何疑问，可以在下方给房叔留言，房叔将会在后续的房叔说房中给你做详细的讲解。

（编辑整理：玉环房产网）